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A Segurança Jurídica na Arrematação de bem em hasta públicaVoltar

A conseqüência natural do processo de execução é a satisfação do crédito exequendo. O curso do processo todo tende a este fim e, muitas vezes, por haver no patrimônio do devedor somente bens imóveis, de difícil liquidação, surge a necessidade de alienar bens imóveis em hasta pública para que o credor seja satisfeito.

A lei processual estabelece diversos requisitos para que o ato da alienação em hasta pública seja revestido de segurança jurídica que forneça ao arrematante a tranqüilidade necessária para comprar o bem nesta modalidade de alienação com a certeza de que terá em mãos um bem desembaraçado de eventuais dívidas, coisas e pessoas e que se preste ao fim colimado, seja investimento ou uso próprio.
         
A segurança jurídica da alienação em hasta pública interessa a todas as partes e à sociedade como um todo, pois coloca fim a um processo custoso e restabelece o equilíbrio patrimonial com a satisfação do crédito do exeqüente.
         
Não é à toa que a lei processual estabelece que o edital de alienação em hasta pública deve trazer diversas informações, que servem para que o potencial arrematante analise o imóvel e sua viabilidade, com base no preço da avaliação. As informações de essencial divulgação são, entre outras, a descrição do bem com remissão à matrícula e registro, o valor do bem e a menção da existência de ônus.
         
Já a lei tributária garante ao arrematante que há a sub-rogação dos créditos tributários sobre o respectivo preço da arrematação (Artigo 130 CTN).
         
As garantias legais que cercam a alienação e hasta pública, como já dito anteriormente, são essenciais à segurança jurídica desta modalidade de alienação e protegem o próprio processo judicial de execução, à medida que incentivam interessados à arrematar os bens e pôr fim a processos que, de outra forma, se acumulariam durante décadas nas estantes dos fóruns.
         
É por isso que vemos com estranheza a decisão que flexibiliza as normas acima mencionadas em detrimento do arrematante. Em decisão proferida no Agravo nº 1.412.944, da relatoria do Ministro Benedito Gonçalves, publicado em 08/02/2012, o Ministro entendeu que, havendo expressa menção no edital acerca da existência de débitos condominiais e tributários incidentes sobre o imóvel arrematado, a responsabilidade pelo seu adimplemento tranfere-se para o arrematante.
         
Ora, tal decisão fere as normas que disciplinam a questão e traz insegurança aos potenciais arrematantes que, muitas vezes só arrematam os imóveis porque têm a certeza de que as dívidas incidentes no mesmo serão sub-rogadas no produto da arrematação, já que as dívidas de condomínio e de imposto podem tão altas a ponto de inviabilizar a arrematação de imóveis nessa situação.
         
A decisão mencionada está na contra mão da tendência da justiça moderna. Veja que em recente julgado da relatoria da Nancy Andrighi (REsp 1.092.605-SP, Rel. Min.), a Turma, ao dar provimento ao recurso especial, consignou que o arrematante não responde pelas despesas condominiais anteriores à arrematação do imóvel em hasta pública que não constaram do edital da praça. Salientou-se que, nesse caso, os referidos débitos sub-rogam-se no valor da arrematação (assim como ocorre com os débitos tributários nos termos do art. 130, parágrafo único, do CTN), podendo o arrematante requerer a reserva de parte do produto da alienação judicial para pagar a dívida. Segundo a Min. Relatora, responsabilizar o arrematante por eventuais encargos incidentes sobre o bem omitidos no edital compromete a eficiência da tutela executiva e é incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança. Ressaltou que, embora o art. 694, § 1º, III, do CPC estabeleça que a existência de ônus não mencionados no edital pode tornar a arrematação sem efeito, é preferível preservar o ato mediante a aplicação do art. 244 da lei processual civil.
         
Ora, corretíssima a decisão, já que o edital éo aval do poder judiciário para que o arrematante compre o bem com tranqüilidade. Se o comprador adquiriu imóvel com garantia expressa do Poder Judiciário de que as dívidas condominiais não seriam de sua responsabilidade, ele não pode ser cobrado posteriormente por conta dessas dívidas.
         
No mesmo julgado, a Ministra ainda avaliou que, mesmo em hipóteses diferentes da julgada, a interpretação da lei que autoriza a transferência para o arrematante dos débitos condominiais de imóvel adquirido em juízo pode ser prejudicial ao sistema. Isso porque tal interpretação afastaria o caráter de garantia do imóvel, fazendo com que, em vez de viabilizar a redução da dívida, ela seja eternizada.
         
Em seu voto, a Ministra deixa clara a necessidade da garantia à segurança jurídica da alienação em hasta pública à medida em que explicou que “basta pensar num exemplo simples: imaginemos uma situação em que o débito tenha se acumulado de tal forma que seja maior que o valor do bem. Se mantido o entendimento até aqui preconizado, nenhum credor se interessará pela compra em juízo, já que o preço total desencorajaria qualquer lance”.
         
Ou seja, o respeito à lei tributária que determina que as dívidas serão sub-rogadas no produto da arrematação e ao entendimento que as dívidas condominiais anteriores à arrematação devem ser sub-rogadas da mesma forma deve prevalecer em nome da segurança jurídica e da efetividade do processo de execução.